Com certeza, você já se perguntou qual o contrato de empreitada escolher na hora de construir. Conhecer os detalhes dos modelos de empreitada é fundamental. Seja para economizar, seja para evitar problemas após a obra começar.

Nesta postagem, vamos esclarecer os diferentes tipos de empreitada e qual deles pode se adaptar melhor à sua obra.

Para isto, o principal é ter um bom projeto, pois é nele que você buscará subsídios para escolher a empresa, no caso a empreiteira, que terá melhores condições de executar seu projeto.

Em uma empreitada, o proprietário da obra ou empreendedor, ou ainda os órgãos públicos, celebra um contrato com uma empreiteira que executará a obra. Tanto administrando a mão de obra quanto os materiais.

Vamos esclarecer exatamente estes dois pontos.

Pelo senso comum, o termo “empreitada” tem um significado bastante utilizado e conhecido, tanto que é usado em diversos contextos, até mesmo fora do ambiente da Construção Civil.

Mas o conceito que vamos usar aqui é o utilizado nas mediações específicas entre quem quer construir uma obra e quem efetivamente colocará a “mão na massa”.

Conceito de Empreitada

Empreitada é um contrato em que um proprietário de uma obra obriga-se a remunerar um empreiteiro, pessoalmente ou por meio de terceiros, de acordo com as orientações do projeto, sem que se estabeleça vínculos empregatícios ou de subordinação.

A empreitada pode estabelecer apenas o contrato da mão de obra, como também somente dos materiais e equipamento.

Porém, na maioria dos casos, utiliza-se a empreitada mista, na qual mão de obra e materiais são de completa responsabilidade do empreiteiro.

A empreitada não se trata apenas da contratação de um serviço. Em uma obra são contratados serviços, é certo. Mas não é o serviço que é remunerado na empreitada, e sim a obra.

Por isto, a responsabilidade pelo serviço, ou pelos materiais, fica por conta do empreiteiro.

Para o proprietário do imóvel, dono da obra ou empreendedor, o que está sendo contratado é uma obra. Esta tanto pode ser uma construção desde sua base até o acabamento, como uma reforma, uma ampliação ou, em alguns casos, até mesmo uma demolição.

Antes de explicar os diversos modelos, é importante salientar que não existe a “melhor” empreitada no sentido amplo deste tipo de contrato, mas é possível vislumbrar vantagens e desvantagens sobre cada um deles com base nas necessidades de cada empreendimento.

Basicamente, existem dois modelos: a empreitada por preço global e a empreitada por preço unitário. Ambos os tipos têm variáveis, e em algumas obras é possível que se aplique a empreitada mista, utilizando os dois tipos.

Qual a melhor para sua obra?

Para melhor planejar sua edificação, é preciso antes de mais nada conhecer qual o tipo de empreitada trará mais benefícios à sua obra. E é isto que veremos a partir de agora.

Empreitada por preço global

Neste tipo de empreitada, o empreendedor contrata o serviço por um valor fixo previamente acertado no contrato. O empreiteiro, por sua vez, se responsabiliza por executar a obra do começo ao fim, desde a fundação até o acabamento completo da construção.

Isto, é claro, serve para obras públicas. Porém, a lei funciona como parâmetro para os contratos entre empreendedores e empreiteiras privadas. Esta modalidade de empreitada não condiciona o tempo de execução da obra, pois não há como determinar fatores climáticos, que podem atrasar o cumprimento da tarefa.

Mas é possível estabelecer uma estimativa. Esta previsão, ainda que se saiba que pode ser para menos ou para mais, também deve constar no contrato.

Para que a empreitada por preço global funcione bem para ambas as partes, é preciso que o projeto esteja muito bem especificado. Todos os itens da obra, desde o início até o fim, devem ser descritos de forma clara.

Desse modo, o orçamento pode ser feito de maneira a não causar surpresas no futuro e ajuda a evitar conflitos entre as partes.

A consensualidade entre as partes, portanto, é fundamental, porque ela evitará aditivos contratuais que podem causar prejuízo, surpresas desagradáveis e discussões desgastantes.

A vantagem deste tipo de empreitada, portanto, está diretamente ligada ao bom planejamento do projeto e consequentemente do orçamento.

Neste modelo, o preço global da obra está combinado no contrato. Por isso, não pode variar nem para menos, nem para mais. O empreendedor, neste caso, não se responsabiliza por possíveis aumentos nos preços dos materiais ou mesmo da mão de obra.

As variações ficam a cargo do empreiteiro, inclusive nos raros casos em que haja deflação no preço da mão de obra ou dos materiais. Nestes casos, o lucro por eventual deflação fica com o empreiteiro.

O modo de pagamento por parte do empreendedor também deve estar fixado no contrato. Ainda que se utilize o termo “preço global”, o pagamento pode ser feito por etapas e de acordo, inclusive, com o fim de determinadas partes da construção, por período (por mês, semestre, etc), independentemente das etapas.

Obras Públicas e Obras Privadas

A maior parte dos conceitos utilizados na Construção Civil, especificamente sobre empreitada, refere-se mais a obras públicas do que privadas.

Boa parte da bibliografia sobre o tema leva em conta os contratos licitatórios, ou seja, aqueles em que o poder público é o contratante. Tanto que levam em conta a nomenclatura estabelecida em decisões judiciais ou pareceres dos tribunais de contas.

Empreitada por Preço Unitário

Neste modelo de contrato, a execução de uma obra se dá por “preço certo de unidades determinadas”, como prevista na legislação. Ainda assim, está valendo o conceito de que o empreendedor está contratando uma obra e não um serviço.

A diferença é que aqui, ao invés de estabelecer o valor global da obra, remunera-se os itens, tanto de mão de obra quanto de materiais, de forma determinada.

Tanto um modelo de empreitada quanto o outro (preço global e preço unitário) se assemelham, já que se considera a obra pronta como objeto do contrato.

Então, qual a diferença?

Neste modelo, o empreiteiro propõe uma planilha de preços das unidades de mão de obra e de materiais. Já na empreitada por preço global, usa-se uma estimativa. Mesmo assim, quanto melhor planejado, mais as surpresas desagradáveis podem ser evitadas.

Um exemplo importante neste modelo de empreitada é o de condomínios de casas residenciais. Cada casa seria uma unidade autônoma, mas a obra a ser contratada comporta todas as casas do condomínio.

Neste caso, a empreitada por preço unitário “reduzirá as dificuldades em caso de variações de quantitativos ao longo da contratação”.  

Fonte: https://www.sienge.com.br/blog/qual-os-principais-modelos-de-empreitada/