Permutas e Parcerias em Incorporações Imobiliárias pela Lei 4.591/64

Trocar terreno por apartamentos, gleba por lotes, casas para demolir por salas comerciais, esses são alguns exemplos comuns de permutas que ocorrem em negociações imobiliárias. Empresas empreendedoras oferecem futuras unidades prontas para proprietários de imóveis principalmente para evitar o desembolso de caixa na aquisição de terrenos.

ORIGEM DO TERMO “INCORPORAÇÃO”

Podemos separar os investimentos em dois grandes grupos com relação a forma de ganhar dinheiro:

* Empreendimentos para Venda: você ganha vendendo algum imóvel ou propriedade que você construiu ou comprou, também chamados de empreendimentos imobiliários.

* Empreendimentos para Renda: você ganha com a exploração do uso do imóvel ou propriedade cobrando uma taxa ou, o mais comum, um aluguel. São conhecidos como empreendimentos de base imobiliária.

Em ambos os tipos de empreendimento existem permutas e parcerias, neste artigo iremos tratar somente dos empreendimentos para a venda, os quais possuem duas leis muito importantes para o empreendedor:

Parcelamento do solo – Lei 6.766/79 – a qual já foi mencionada no processo de aprovação de loteamentos neste outro artigo.

Incorporações imobiliárias – Lei 4.591/64 – aplicada às edificações.

O termo “Incorporação” foi introduzido no contexto do mercado imobiliário por esta Lei Federal 4.591/64 que regulamenta a venda de imóveis na planta. Sendo mais específico, a lei das incorporações imobiliárias possibilita a alienação de futuras unidades autônomas antes da conclusão da obra.

De forma a proteger os compradores, essa lei faz uma série de exigências ao incorporador, o qual deve registrar o empreendimento no cartório de registro de imóveis comprovando sua legalidade (como aprovações dos projetos, terreno livre de ônus, certidões negativas de impostos e ações na justiça…).

QUEM É O INCORPORADOR?

O Incorporador pode ser o proprietário do terreno, uma empresa incorporadora ou um corretor de imóveis, e será responsável por:

* Unir os fatores necessários à construção;

* Ofertar as futuras unidades imobiliárias;

* Vender condicionando prazos, preços e condições;

* Instituir e especificar o condomínio.

Importante lembrar que nos casos de parcelamento do solo e loteamentos, não existe a figura do incorporador, a qual só aparece na venda de futuras unidades construídas.

PERMUTAS E PARCERIAS

As propostas de negócio que as empresas do mercado imobiliário costumam oferecer aos donos de terreno que tem interesse de participar do empreendimento (e não a simples venda somente) se dão por duas formas mais comuns:

Permuta física = é a troca de bens físicos como:

Gleba por lotes com infraestrutura ou

Terrenos por área construída (apartamentos, casas, salas comerciais, lojas).

Permuta financeira = troca por resultado do empreendimento, o proprietário do terreno corre os riscos do sucesso do empreendimento junto com a incorporadora/loteadora. O formato jurídico varia conforme o caso, os mais comuns são: