Como é que se define o momento exato que uma obra acabou? Quando que a construção de um prédio ou de uma casa pode ser declarada finalizada e, portanto, pode ser habitada?

Essas perguntas são bastante importantes para quem investe em imóveis, tanto para construir e vender como para a renda.

Se você perguntar para um engenheiro, ele vai te dar algumas respostas possíveis e curiosas:

• A obra nunca termina… Sempre vai ter alguma coisinha que precisa de um reparo ou retoque. Só que chega um momento que você simplesmente desiste de consertar;
• A obra termina na entrega das chaves para o cliente e quando ele finaliza o pagamento;
• Para a prefeitura, a obra acaba com a emissão do “Habite-se” ou “Certificado de Conclusão”.

As três respostas são válidas e tem suas razões, porém é dessa última que vamos escrever aqui. Como tudo no Brasil está relacionado a algum documento, o término de uma obra precisa ser regularizado junto à prefeitura da cidade que ela está. A conclusão de uma construção é, então, declarada oficialmente pela obtenção do “Habite-se”, que também pode ser chamado de:

• Auto de Conclusão de Obra
• Auto de Vistoria
• Certificado de Conclusão de Construção
• Alvará de Utilização
• Carta de Habitação

Os nomes variam de município para município, mas o objetivo é o mesmo: atestar que a edificação foi construída ou reformada conforme as exigências legais e está pronta para ser habitada.

Neste artigo, vamos entender não só o que é esse documento, mas qual a importância que ele tem para investidores de imóveis. Que relação ele tem com as responsabilidades e influências em transações imobiliárias.

Habite-se: O que é esse documento?

O Habite-se nada mais é do que uma certidão expedida pelas prefeituras municipais declarando que as obras de uma edificação (como uma casa, prédio, galpão ou salão) estão prontas e ela pode ser habitada. O mesmo vale para reformas, o Habite-se atesta que o edifício está pronto para receber seus ocupantes.

Para o proprietário ele é uma garantia de que a construção seguiu corretamente o projeto aprovado conforme a legislação (como o código de obras, código sanitário, lei de uso e ocupação do solo e zoneamento). Assim, ele relaciona-se diretamente à segurança dos futuros moradores, autorizando o início da utilização.

Veja  exemplo e modelos do Habite-se em BH:

A importância da aprovação pública pela prefeitura acontece para evitar problemas como a situação de “espertinhos” aprovando 20 m² e construindo 100 m², ou então daquele sujeito que aprova o projeto com um colega engenheiro que nunca foi na obra e os pedreiros construíram algo completamente insalubre com falta de janelas que garantam índices mínimos de insolação e ventilação. Além de que, com a conclusão das obras, a cobrança de IPTU passa a aumentar, o que é de total interesse da prefeitura.

Esse documento é essencial para quem pretende vender o imóvel regularizado para um terceiro. Assim, o Habite-se é comemorado pelas construtoras que finalizam um edifício de apartamentos porque só após sua emissão é que conseguem transmitir a posse aos seus condôminos (entrega das chaves e assinatura da escritura). O mesmo vale se você construiu uma casa para vender, se você não conseguiu o Habite-se, dificilmente um banco aceitará financiar este imóvel para um comprador.

Obs: É possível conseguir a emissão de um “Habite-se parcial”, em que somente parte da construção foi concluída. Imagine um terreno com o projeto de dois edifícios aprovados, mas que você tenha construído apenas um. Você pode pedir o Habite-se parcial do primeiro prédio e usufruir praticamente de todos os direitos sobre ele (ocupar, vender, etc.).

Quais os problemas da falta de Habite-se?

Muita gente acredita que, só porque um imóvel possui contas de água, luz e telefone ele já seria considerado “pronto”. Mas tudo isso não garante a regularização desse imóvel junto à prefeitura.

Mas posso comprar um imóvel sem habite-se ou simplesmente não emitir um para a casa que construí?

Ocupar um imóvel sem um certificado de conclusão é uma situação irregular e pode inclusive gerar uma multa para o proprietário do terreno. A situação é mais complicada se for um condomínio (de apartamentos ou de casas). Não se mude para um imóvel sem esse documento e, se for vender, deixe claro para o comprador da falta de regularização do imóvel.

A falta do Habite-se impede a averbação da construção, que é o registro na matrícula do imóvel da edificação realizada no terreno. Com isso a transmissão da propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é prejudicada, isto é, só poderá ser feita como se fosse um terreno. Como muitos bancos não aceitam financiar terrenos, isso pode provocar uma desvalorização da propriedade.

Se você tiver um imóvel comercial para locação sem o Habite-se, esteja ciente de que a empresa ocupante não poderá obter o seu alvará de funcionamento de atividades comerciais! Então não assuma um compromisso com seus inquilinos se não puder cumprir! Não os faça assinarem um contrato de aluguel para só depois descobrirem que não poderão abrir as portas…

Procedimento de Obtenção do Habite-se e Documentos Necessários

Apenas o proprietário do terreno e o responsável técnico pela execução (engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações) podem fazer o pedido de emissão do Habite-se, desde que em posse dos documentos solicitados pela prefeitura.

Se informe no departamento da prefeitura da sua cidade, responsável pela fiscalização de construções, sobre quais documentos são necessários. Abaixo citamos alguns documentos exigidos como:

• Requerimento padrão devidamente preenchido com identificação do imóvel;
• CREA do profissional e sua Inscrição Municipal;
• ART do técnico responsável pela execução da obra;
• RG e CPF do requerente ou, se for empresa, CNPJ e Contrato Social;
• Guia quitada ou comprovante de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal;
• Capa do IPTU do imóvel e número do Cadastro Municipal;
• Cópias dos projetos aprovados e do Alvará de Construção;
• Atestados das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros (AVCB), que comprovam a correta funcionalidade das instalações hidráulicas, sanitárias, elétricas e de combate a incêndio;
• Comprovantes de quitação do ISS da obra: o imposto que incide sobre os prestadores de serviço da obra. Como muita gente paga seus prestadores na informalidade (com simples recibos e sem nota fiscal), a fiscalização da arrecadação municipal deverá calcular o montante devido e não recolhido. Você deverá quitar os valores ou apresentar os comprovantes para obter o Habite-se.

Como cada cidade tem uma hierarquia diferente, o departamento responsável pela emissão pode ser a subprefeitura, secretaria regional, secretaria da habitação, departamento de planejamento, departamento de engenharia ou arquitetura. Por isso, ligue para a sua prefeitura antes de entregar os documentos porque eles mudam essa lista com frequência.

Após a requisição perante o órgão competente da Prefeitura, o fiscal realizará uma vistoria no local para constatar se a construção foi executada conforme as medidas previstas no projeto e se não há nenhum detalhe em desacordo com a legislação. Estando tudo em ordem, ele aprovará a emissão.

Quanto Custa para “Tirar” o Habite-se, Quem Deve Pagar e Quanto Demora?

Como o Habite-se é um documento municipal, há prefeituras que não cobram nenhuma taxa pela sua emissão enquanto outras cobram fortunas. Existe ainda variação de gestão para gestão, há prefeitos que aumentam os preços enquanto outros cortam esses custos. O mesmo vale para a isenção, regras municipais podem isentar a cobrança de taxa  para a população de baixa renda, por exemplo. Essa dúvida tem uma resposta que varia muito de cidade para cidade, e portanto, não é possível respondermos qual é o valor de um alvará de construção de forma genérica no Brasil.

Se você contratou uma construtora para executar sua obra, ela geralmente inclui as licenças no preço, inclusive o Habite-se. Mas se seu contrato de construção exclui esse tipo de despesas ou se limita ao serviço prestado pelo construtor, você – proprietário – é quem deve arcar com as taxas de emissão.

Pelos mesmos motivos, o prazo para obtenção do Habite-se varia muito conforme os documentos entregues, tamanho da obra e rotina do departamento público responsável.

Onde encontrar mais informações?

Para você entender melhor o procedimento de obtenção do Habite-se, esclarecer as principais dúvidas e consultar certidões emitidas, indicamos abaixo os links para as páginas das prefeituras das principais cidades brasileiras:

• SP: Sistema de Licenciamento de Construções da Prefeitura de São Paulo
• SP: Alvará de Uso de Campinas
• RJ: Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro
• MG: Portal de Informações e Serviços da Prefeitura de Belo Horizonte (Tema: Regulação Urbana, Grupo: Edificações – Contruções e Obras, SubGrupo: Baixa de Construção e Habite-se)
• RS: Secretaria Municipal de Obras e Viação de Porto Alegre
• SC: Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano de Florianópolis
• PR: Secretaria Municipal do Urbanismo de Curitiba
• DF: Cartilha sobre emissão de Habite-se em Brasília
• BA: Secretaria Municipal do Urbanismo de Salvador
• PE: Controle Urbano do Recife
• AM: Instituto Municipal de Planejamento Urbano de Manaus

Se sua cidade não está na nossa lista, não tem problema. Ligue para o balcão de informações do município do seu imóvel ou uma simples busca por “habite-se + [nome da sua cidade]” no Google será suficiente para encontrar o que você precisa.

Fonte: Rexperts